13-04-2018

Nieuwe Pandwet: verbeterde positie voor de onbetaalde verkoper

Op 1 januari 2018 trad de nieuwe Pandwet in werking. Deze impliceert een grondige hervorming met betrekking tot de zekerheidspositie van de verkoper. De wetgever wil het gebruik van zekerheidsrechten aanmoedigen door ze flexibeler te maken. Een belangrijke verandering is de versterkte positie van de verkoper onder eigendomsvoorbehoud. Het eigendomsvoorbehoud is een beding waarbij een verkoper (na levering) eigenaar van het verkochte goed blijft zolang de prijs ervan niet volledig betaald is.

Onder de oude wetgeving liep de onbetaalde verkoper het risico dat goederen al onroerend door incorporatie geworden waren wanneer hij ze wilde terugvorderen. Goederen worden als onroerend door incorporatie beschouwd zodra ze in een gebouw worden ingebouwd of eraan worden vastgemaakt. Denk bijvoorbeeld aan leidingen, zonnepanelen, wastafels, bakstenen, etc. Het gevolg hiervan was dat de onbetaalde verkoper zijn goederen of de waarde ervan niet meer kon terugvorderen aangezien deze zaken een onderdeel van het onroerend goed geworden waren. Dergelijke goederen vielen dus onder het voorwerp van de hypotheek. De onbetaalde verkoper kon alleen maar hopen dat het goed dat hij geleverd had niet geïncorporeerd was in een gebouw.

 

Nieuwe regeling

De nieuwe Pandwet biedt die onbetaalde verkoper nu een ruimere bescherming. Wanneer een verkoper iets verkoopt onder eigendomsvoorbehoud dat later geïnstalleerd zal worden in een gebouw, kan hij zijn eigendomsvoorbehoud toch nog laten gelden. Voorwaarde is dat het eigendomsvoorbehoud geregistreerd is in het pandregister. Belangrijk om te vermelden is dat een eigendomsvoorbehoud in principe niet geregistreerd moet worden om geldig en tegenstelbaar te zijn. Indien de verkoper een goed verkoopt dat onroerend door incorporatie kan worden, is het echter wel aangewezen om over te gaan tot registratie. Door die registratie kan de verkoper namelijk voorrang krijgen op de hypothecaire schuldeiser, meer bepaald voor de waarde van het goed dat hij verkocht had. Een vereiste is wel dat de registratie is gebeurd voor het moment van de onroerendmaking (dus voorafgaand aan de installatie).

Als het goed nog losgemaakt kan worden van het gebouw, kan de verkoper het gewoon in natura terugeisen. Ingewikkelder wordt het echter wanneer een terugvordering in natura niet meer mogelijk is omdat het goed niet zonder beschadiging kan worden teruggevorderd. Dit zou economisch niet interessant zijn aangezien de totale waarde van het gebouw zou dalen door de beschadigingen als gevolg van de verwijdering. In dat geval kan de onbetaalde verkoper de verkoopprijs van wat hij aan de koper verkocht heeft terugvorderen met voorrang op de hypothecaire schuldeiser.

 

Wanneer een verkoper iets verkoopt onder eigendomsvoorbehoud dat later geïnstalleerd zal worden in een gebouw, kan hij zijn eigendomsvoorbehoud toch nog laten gelden.

 

Pandregister in de praktijk

Het pandregister is een databank die je terugvindt op de website van de FOD Financiën. Een eigendomsvoorbehoud kan enkel geregistreerd worden door de verkoper zelf. De verkoper is dan ook aansprakelijk voor het registeren van foutieve gegevens.

Voor het registreren, wijzigen, verwijderen en/of opzoeken dient er vooraf een retributie betaald te worden. De prijs voor de registratie van een eigendomsvoorbehoud hangt af van de verkoopprijs van het roerend goed en bedraagt maximum 500 euro. Voor het raadplegen van het pandregister betaal je 5 euro per zoekopdracht.

 

Voorbeeld

Een verkoper verkoopt een verwarmingsinstallatie aan koper X, die ze zal inbouwen in zijn huis. Het huis wordt gefinancierd met een hypothecaire lening. De verkoper van de verwarmingsinstallatie staat een gespreide terugbetaling toe en bedingt een eigendomsvoorbehoud, dat hij registreert in het Pandregister. Aangezien de verwarming geïnstalleerd wordt, wordt deze onroerend door incorporatie.

De eigenaar van het huis wordt echter insolvabel, en het huis moet worden verkocht. In dit geval krijgt de verkoper van de verwarmingsinstallatie een voorrangsrecht. Aangezien de installatie niet zonder schade uit het gebouw zal kunnen worden gehaald, krijgt de verkoper met eigendomsvoorbehoud voorrang in de opbrengst van de verwarmingsinstallatie omdat zijn eigendomsvoorbehoud geregistreerd was.

Dankzij het feit dat een eigendomsvoorbehoud de onroerendmaking van een onderpand kan overleven, wordt de positie van de verkoper dus aanzienlijk sterker.

 

Alessio Terrasi, Junior Legal Consultant | Tax & Legal

Deloitte Accountancy


  Meer artikels: Juridisch
NIEUWSBRIEF

Wil je op de hoogte blijven van het reilen en zeilen in de bouwsector?

  INSCHRIJVEN