08-12-2020

Het belang van het nieuwe goederenrecht in de vastgoedpraktijk

Foto: Pixabay

Onder het motto ‘flexibilisering en modernisering van het Burgerlijk Wetboek’ zal op 1 september 2021 het nieuwe goederenrecht - Boek IIIvan het Burgerlijk Wetboek - in werking treden. Via deze bijdrage trachten wij de wijzigingen voor u op een rij te zetten en te verduidelijken welke impact deze (zullen) hebben op uw vastgoedprojecten.

Vandaag verloopt de juridische vormgeving van uw vastgoedprojecten nog steeds volgens de bepalingen zoals uiteengezet in 1804 door Napoleon, aangevuld met enkele bijzondere wetten waaronder de wetgeving inzake opstal en erfpacht. Deze bepalingen passen niet meer bij de hedendaagse noden van de vastgoedontwikkelaar of de ondernemer die creatief en innovatief wenst om te springen met zijn vastgoedportefeuille. Onze wetgever tracht dan ook een flexibel en gemoderniseerd goederenrecht te voorzien, waarbij de wilsautonomie van de partijen centraal staat.

 

De ‘juritectuur’ van uw projecten herbekeken

De rechtspraktijk heeft nood aan flexibiliteit. Dat uit zich in de aanvullende aard van de nieuwe spelregels van het goederenrecht. Partijen kunnen er immers contractueel van afwijken tenzij de wet het uitdrukkelijk verbiedt.Het staat vast dat het nieuwe goederenrecht dan ook een belangrijke impact zal hebben op de ‘juritectuur’ (de juridische architectuur) van uw vastgoedprojecten. Vooral de flexibilisering inzake opstalrechten zal een grote impact hebben voor bouwpromotoren en ontwikkelaars. Een opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een eigendomssplitsing veroorzaakt waarbij de houder van het opstalrecht exclusief eigenaar is van de gebouwen die hij opricht op andermans grond, voor de duur van het recht. Dankzij het nieuwe goederenrecht is het mogelijk om dit recht te vestigen voor een maximumduur van 99 jaar. Op heden is dit slechts mogelijk voor een duurtijd van 50 jaar.
In sommige gevallen zal het zelfs mogelijk zijn om een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen. Dit is het geval voor ‘heterogene onroerende complexen’. Dit zijn gebouwen met verschillende volumes die elk een verschillende bestemming hebben, waarin je geen gemeenschappelijke delen terugvindt en die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. Denk bijvoorbeeld aan een winkelcentrum met daarboven appartementen. Voor zulke projecten is het voortaan mogelijk om een eeuwigdurende eigendomssplitsing te creëren via een opstalrecht.

 

De rechtspraktijk heeft nood aan flexibiliteit. Dat uit zich in de aanvullende aard van de nieuwe spelregels van het goederenrecht.

 

Het nieuwe goederenrecht wijzigt ook de duurtijd van het erfpachtrecht. Erfpacht heeft een andere finaliteit dan opstal en draait hoofdzakelijk om het gebruik of genot van een gebouw. De minimumduur van erfpacht verlaagt van 27 jaar naar 15 jaar. In de praktijk zal het recht van erfpacht dus een aantrekkelijk alternatief kunnen bieden waar dit op heden soms niet mogelijk is, gelet op de relatief lange minimumduur. Deze korte duur kan dan ook vooral belangrijk worden in het kader van een onroerende leasing. Verder schaft men ook de verplichte vergoeding voor het recht van erfpach af.

Ook vruchtgebruikconstructies werden onder de loep genomen. Vennootschappen kunnen voortaan een vruchtgebruik vestigen voor 99 in plaats van 30 jaar. Tot slot voorziet men ook in een coherente vergoedingsregeling, zowel voor herstellingswerken tijdens de duur van het recht, als een vergoeding na afloop van het recht voor de gebouwen die door de vruchtgebruiker werden opgericht

 

Fiscale impact?

De nieuwe wet heeft ongetwijfeld ook een fiscale impact. Onder meer de nieuwe vergoedingsregeling bij vruchtgebruik en de (voortaan) proportionele bijdrage van de vruchtgebruiker in de grove herstellingen wordt verduidelijkt, hetgeen een impact heeft op de eeuwige discussie van de berekening van het voordeel alle aard.

 

Temporele toepassing met een flexibel overgangsregime: time to act?

Het nieuwe goederenrecht treedt in werking op 1 september 2021. De wetgeving zal (in principe) niet van toepassing zijn op toekomstige gevolgen van zakelijke rechten die werden gevestigd vóór de inwerkingtreding. Partijen beschikken echter vandaag (!) al over de mogelijkheid om de regels van het nieuwe goederenrecht van toepassing te verklaren op hun vastgoedproject.
Zo is het reeds mogelijk om een opstalrecht te vestigen voor een duurtijd van 99 jaar. Indien partijen niets ondernemen, doet het nieuwe goederenrecht dan ook geen afbreuk aan de verworven rechten. Een opstalrecht gevestigd in 2010 voor de maximumduur van 50 jaar zal geen impact ondervinden van het nieuwe goederenrecht. Gelet op deze flexibele overgangsregeling en de opportuniteiten die het nieuwe goederenrecht kan bieden, is het van belang om hier vandaag reeds rekening mee te houden bij het bepalen van de ‘juritectuur’ van uw vastgoedprojecten.
 

Céline Vanderspickken
Legal Consultant - Deloitte Private
cvanderspickken@deloitte.com

 


  Meer artikels: Juridisch
NIEUWSBRIEF

Wil je op de hoogte blijven van het reilen en zeilen in de bouwsector?

  INSCHRIJVEN