08-12-2020

L’importance du nouveau droit de propriété dans la pratique immobilière

Illustration: Pixabay

Sous l’influence de la volonté de « flexibilisation et modernisation du Code Civil », le nouveau droit de propriété – Livre III du Code Civil – entrera en vigueur dès le 1er septembre 2021. Avec cet article, nous avons décidé d’identifier pour vous les changements opérés et de signaler l’impact que ces derniers auront sur vos projets immobiliers.

Aujourd’hui, la conception juridique de vos projets immobiliers répond toujours aux dispositions telles qu’énoncées en 1804 par Napoléon, dispositions qui ont toutefois été complétées avec plusieurs lois spéciales, notamment les législations sur le droit de superficie et le bail emphytéotique. Ces dispositions ne répondent cependant plus aux besoins actuels du promoteur ou de l’entrepreneur immobilier qui souhaite dorénavant gérer son portefeuille immobilier de manière créative et innovante. Notre législateur s’est alors efforcé de fournir un droit de propriété flexible et modernisé, dans lequel le principe de l’autonomie de la volonté des parties est central.

 

Examiner l’ « architecture juridique » de vos projets

La pratique juridique requiert de la flexibilité. Ce besoin de flexibilité se traduit par la nature supplétive des nouvelles règles du droit de propriété. Les parties peuvent en effet y déroger contractuellement, à moins que la loi ne l’interdise explicitement. Il est certain que le nouveau droit de propriété aura un impact important sur l’ « architecture juridique » de vos projets immobiliers.
En particulier, la flexibilité en matière de droit de superficie aura un impact non négligeable pour les promoteurs et développeurs immobiliers. Un droit de superficie est un droit réel qui entraîne une division de la propriété par laquelle le titulaire du droit de superficie est propriétaire d’un droit exclusif sur les bâtiments qu’il érige sur le terrain d’autrui, et ce pour la durée du droit. Grâce au nouveau droit de propriété, il est désormais possible d’établir ce droit de superficie pour une durée de 99 ans maximum. Jusqu’à présent, vous pouviez l’établir pour une durée de 50 ans tout au plus.

 

La pratique juridique requiert de la flexibilité. Cela se traduit par la nature supplétive des nouvelles règles du droit de propriété.

 

Dans certains cas, il sera même possible d’établir un droit de superficie perpétuel. Cela sera le cas pour les ‘complexes immobiliers hétérogènes’. Il s’agit de bâtiments composés de différents volumes à destinations multiples et dans lesquels il n’existe pas de parties communes qui font l’objet d’une gestion indépendante. Pensez, par exemple, à un centre commercial dont le dernier étage est composé d’appartements. Pour ces projets, il est désormais possible de créer une division perpétuelle de propriété via un droit de superficie.
Le nouveau droit de propriété apporte également une modification de la durée du bail emphytéotique. Le droit emphytéotique a une finalité différente du droit de superficie et concerne principalement l’utilisation ou la jouissance d’un bâtiment. La durée minimale du bail emphytéotique est ramenée de 27 à 15 ans.
En pratique, le bail emphytéotique pourra donc offrir une alternative intéressante là où ce n’est parfois pas possible aujourd’hui, compte tenu de sa durée minimale relativement longue. Cette durée raccourcie peut également devenir intéressante dans le cadre d’un leasing immobilier. En outre, la redevance obligatoire pour le bail emphytéotique a également été supprimée.

Les constitutions d’usufruit ont elles aussi été examinées. Les sociétés pourront désormais établir un usufruit pour 99 ans à la place de 30 ans. Enfin, un régime d’indemnisation cohérent a quant à lui été établi, tant en ce qui concerne la question des travaux de réparation pendant la durée de l’usufruit que celle de l’indemnisation après l’expiration de l’usufruit, pour les bâtiments construits par l’usufruitier.

 

Impact fiscal ?

La nouvelle législation aura sans doute également un impact sur le plan fiscal. En effet, le nouveau régime d’indemnisation par l’usufruitier et la contribution (désormais) proportionnelle de l’usufruitier aux grosses réparations sont des sujets aujourd’hui clarifiés, ayant un effet sur l’éternelle discussion relative au calcul de l’avantage en nature.

 

Application temporaire d’un régime transitoire flexible : time to act ?

Le nouveau droit de propriété entrera en vigueur le 1er septembre prochain. La législation ne s’appliquera (en principe) pas aux futurs effets des droits réels créés avant son entrée en vigueur. Les parties ont cependant dès aujourd’hui (!) la possibilité d’opter pour l’application des nouvelles règles du droit de propriété à leurs projets immobiliers.
Par exemple, il est déjà possible de constituer un droit de superficie pour une durée de 99 ans. Si les parties ne prennent aucune mesure, le nouveau droit de propriété n’affecte pas les droits acquis. Un droit de superficie constitué en 2010 pour une durée maximum de 50 ans ne sera donc pas impacté par la nouvelle loi sur le droit de propriété.
Compte tenu du régime transitoire souple et des opportunités offertes par le nouveau droit de propriété, il est important d’en tenir compte dès aujourd’hui dans la détermination de l’ « architecture juridique » de vos projets immobiliers.

 

Mathilde BOUCQUIAU
Legal Consultant – Deloitte Private
mboucquiau@deloitte.com


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